Prêt relais immobilier : fonctionnement, avantages et risques

Le prêt relais est une solution de financement souvent utilisée par les propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu leur bien actuel. Il s’agit d’un crédit temporaire qui permet de combler le décalage entre l’achat et la vente. Bien qu’utile dans de nombreux cas, le prêt relais comporte aussi des risques qu’il est important de bien comprendre avant de se lancer. Dans cet article, nous allons explorer le fonctionnement du prêt relais, ses avantages et ses inconvénients.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit à court terme, généralement accordé pour une durée de 12 à 24 mois. Il permet aux propriétaires d’emprunter une partie de la valeur de leur bien immobilier en cours de vente pour financer l’achat d’un nouveau logement.

• Montant du prêt : Le montant du prêt relais correspond à un pourcentage de la valeur estimée de votre bien immobilier, généralement entre 60 % et 80 %. Ce montant dépend de l’évaluation du bien par la banque et de votre capacité de remboursement.
• Durée : Le prêt relais est accordé pour une durée de 12 à 24 mois, le temps nécessaire pour vendre votre bien immobilier. Dans certains cas, il est possible de prolonger la durée du prêt, mais cela peut entraîner des coûts supplémentaires.
• Remboursement : Vous remboursez le prêt relais en une seule fois lorsque votre bien est vendu. Pendant la durée du prêt, vous pouvez être amené à ne rembourser que les intérêts, ce qu’on appelle les « intérêts intercalaires », ou parfois une partie du capital.

Les différents types de prêt relais

Il existe plusieurs types de prêt relais, chacun offrant des solutions adaptées à différentes situations.

• Prêt relais sec : Ce prêt est utilisé lorsque le montant du prêt relais est suffisant pour financer l’intégralité du nouvel achat. C’est le cas lorsque la valeur du bien en vente couvre une grande partie du coût du nouveau bien.
• Prêt relais adossé : Lorsque le montant du prêt relais ne suffit pas à couvrir le coût total du nouvel achat, il est possible de combiner le prêt relais avec un prêt immobilier classique. Cela permet de financer la différence entre le montant du prêt relais et le prix du nouveau bien.
• Prêt relais rachat de crédit : Si vous avez déjà un crédit immobilier en cours sur votre bien à vendre, un prêt relais rachat de crédit permet de regrouper les crédits pour simplifier la gestion de votre dette et réduire les mensualités pendant la période de transition.

Les avantages du prêt relais

Le prêt relais offre plusieurs avantages, en particulier pour les propriétaires qui souhaitent éviter la pression de vendre rapidement leur bien actuel.

• Flexibilité : Le prêt relais vous permet de saisir une opportunité d’achat sans attendre la vente de votre bien actuel. Vous pouvez ainsi acheter un nouveau bien immobilier au bon moment, sans risquer de passer à côté d’une opportunité.
• Temps pour vendre : En vous offrant un financement temporaire, le prêt relais vous laisse le temps de vendre votre bien dans de bonnes conditions, sans être contraint de baisser le prix pour conclure une vente rapide.
• Achat sécurisé : En souscrivant un prêt relais, vous pouvez sécuriser l’achat de votre nouveau logement avant même d’avoir vendu l’ancien, ce qui est particulièrement utile dans un marché immobilier tendu où les biens se vendent rapidement.
• Remboursement différé : Le remboursement du prêt relais ne se fait qu’au moment de la vente de votre bien, ce qui vous permet de ne pas cumuler les mensualités de deux crédits immobiliers en même temps.

Les risques du prêt relais

Bien que le prêt relais offre des avantages indéniables, il comporte aussi des risques qu’il est essentiel de prendre en compte.

• Risque de non-vente : Le principal risque du prêt relais est de ne pas réussir à vendre votre bien dans le délai imparti. Si le bien ne se vend pas, vous devrez soit prolonger le prêt, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires, soit rembourser le prêt relais avec d’autres sources de financement.
• Difficulté de remboursement : En cas de difficulté à vendre votre bien, vous risquez de devoir rembourser le prêt relais tout en continuant à payer les mensualités de votre nouveau crédit immobilier. Cette situation peut entraîner un endettement excessif.
• Frais supplémentaires : Le prêt relais peut engendrer des frais supplémentaires, tels que des intérêts intercalaires ou des pénalités en cas de prolongation du prêt. Ces coûts doivent être pris en compte dans votre budget global.
• Estimation erronée : Si la valeur de votre bien est surestimée lors de l’évaluation, le montant du prêt relais peut être trop élevé par rapport au prix de vente réel, ce qui peut compliquer la vente ou entraîner un déficit lors du remboursement.

Comment minimiser les risques du prêt relais

Pour profiter des avantages du prêt relais tout en limitant les risques, il est important de prendre certaines précautions.

• Faire évaluer son bien par plusieurs professionnels : Pour éviter une surestimation de votre bien, faites-le évaluer par plusieurs agents immobiliers ou experts. Cela vous donnera une idée plus précise de sa valeur réelle sur le marché.
• Prévoir une marge de sécurité : Lorsque vous négociez le montant du prêt relais, essayez de prévoir une marge de sécurité en empruntant légèrement moins que la valeur estimée de votre bien. Cela vous évitera de mauvaises surprises en cas de baisse du marché immobilier.
• Vendre avant d’acheter : Si possible, envisagez de vendre votre bien avant de vous engager dans un nouvel achat. Cela élimine le risque lié au prêt relais et vous permet de connaître exactement votre budget d’achat.
• Prolongation du prêt : Renseignez-vous sur les conditions de prolongation du prêt relais avant de signer. Certains établissements permettent de prolonger le prêt sans frais ou avec des frais réduits, ce qui peut être un filet de sécurité en cas de difficulté à vendre.

Conclusion

Le prêt relais est une solution de financement utile pour les propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre leur bien actuel. Il offre de la flexibilité et permet de saisir des opportunités d’achat sans stress. Cependant, il comporte aussi des risques, notamment en cas de non-vente du bien. Avant de souscrire un prêt relais, il est essentiel de bien évaluer sa situation, de comparer les offres et de prendre des précautions pour minimiser les risques. En procédant ainsi, vous pourrez réaliser votre projet immobilier en toute sérénité.